Annuitätendarlehen für die private Baufinanzierung

Ein Annuitätendarlehen ist die meistverbreiteste Darlehensform in der privaten Baufinanzierung. Unter Annuitäten versteht man für die Dauer der Zinsfestschreibung gleichbleibende Raten, die man zur Verzinsung und Tilgung eines Darlehens aufwenden muss. Abgeleitet ist dieser Begriff  aus dem lateinischen, was nichts anderes als Jahr bedeutet. In die Finanzwirtschaft ist dieser Begriff in Verbindung „per“ in seiner gebeugten Form „annum“ eingeflossen.

Was ist eigentlich ein Annuitätendarlehen?

Als Abkürzung findet man diese Bezeichnung als „p.a.“ bei der Angabe der Zinsen, die der Kunde für das Darlehen im Jahr bezahlen muss. Da aber die Bank nicht nur die Zinsen haben möchte sondern auch eine Rückzahlung für das Darlehen hat mit die Zahlung der Tilgungsrate und der Zinsrate zu dem Begriff der Annuität zusammengefasst.

Was ist die Besonderheit an einem Annuitätendarlehen?

Die Besonderheit besteht darin, dass diese jährliche Zahlung üblicherweise auf monatliche Zahlungen umgerechnet wird. Mit jeder Tilgungsrate verringert sich die jeweilige Restschuld. Bei der nächsten Zahlung fallen dann weniger Zinsen an. Diese darf der Kunde aber nicht einbehalten, sondern die ersparten Zinsen erhöhen bei der nächsten Zahlung den Tilgungsanteil. Die gesamte Rate bleibt aber in der ursprünglichen Höhe bestehen. Eine Änderung ergibt sich nur, wenn die Zinsbindung eines Darlehens endet. Für das restliche Darlehen muss dann eine neue Vereinbarung geschlossen werden. Dabei kann sich die für die dann neue Zinsbindungsdauer gültige Annuität ändern.

Welchen Vorteil hat es, dass die ersparten Zinsen die Tilgung erhöhen?

Der Vorteil besteht hauptsächlich darin, dass dadurch die anfängliche Belastung des Darlehensnehmers gesenkt werden kann. Anders ausgedrückt: Durch diese Art der Finanzierung können die anfänglichen Raten niedriger ausfallen als bei einer anderen Form der Tilgung.

Um dies mal mit konkreten Zahlen zu untermauern:

Der Kunde braucht 200 000 Euro. Die Bank ist bereit das Geld zu einem Zins von 5 Prozent und einer gleichbleibenden Tilgung von 4 Prozent auf das Darlehen zur Verfügung zu stellen. Die ersparten Zinsen kann der Darlehensnehmer behalten.

In diesem Fall würde die anfängliche jährliche Rate 9 Prozent gleich 18 000 Euro betragen. Das wären im Monat 1 500 Euro. Diese Rate würde sich dann um die ersparten Zinsen verringern. Das Darlehen wäre nach 25 Jahren getilgt.

Beim Annuitätendarlehen für das die Bank ebenfalls 5 Prozent Zinsen im Jahr verlangt würde die Anfangsbelastung so aussehen:

Aufgerundet müsste die Bank in diesem Fall eine Anfangstilgung von 2,05% Tilgung im Jahr berechnen. Dies führt dann zu einer Anfangsbelastung von rund 14 100 Euro im Jahr oder rund 1 175 Euro im Monat. Damit ist der anfängliche monatliche Aufwand rund 325 Euro niedriger. Diese Belastung bleibt dann gleich. Würde man den Tilgungsanteil nicht um die jährlichen Zinseinsparungen erhöhen, so würde man rund 50 Jahre brauchen um das Darlehen zurückgezahlt zu haben.

Für wen ist das Annuitätendarlehen geeignet?

Außerhalb einer gewerblichen Finanzierung ist außer der endfälligen Tilgung (durch eine Lebensversicherung, durch einen Bausparvertrag oder durch einem sonstigen Kapitalbetrag) nur die annuitätische Tilgung üblich. Dabei ist aber auch das Bauspardarlehen ein annuitätisches Darlehen. Damit ist klar, dass das Annuitätendarlehen insbesondere für den privaten Investor in Frage kommt. Durch die gleichbleibenden Raten kann eine Baufinanzierung erschwinglich werden, die bei einer ratierlichen Tilgung nicht zu tragen wäre. Durch gleichbleibende Raten kann eine günstige Baufinanzierung also durchaus realisierbar werden.

Fazit:

Löhne und Gehälter steigen üblicherweise an. Auf diese Art und Weise nimmt dann die Annuität einen immer geringer werdenden Anteil des Familieneinkommens in Anspruch. Theoretische Darlehenslaufzeiten von 100 Jahren (bei einer Anfangstilgung von 1 Prozent p.a.) werden auf ca. 30 bis 36 Jahre Laufzeit verkürzt. Auch wenn eine längerfristige Zinsbindung immer etwas teurer ist, sollte man diese in einer Niedrigzinsphase vorziehen. Denn sonst ist das bei Ablauf der Zinsbindung noch vorhandene Restdarlehen so hoch, dass die neu zu vereinbarende Annuität die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer übersteigen könnte. Dies gilt wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen gestiegen sein sollten.

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